资产评估学习题2024-05-30

　　1．不可辨认资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，商誉是唯一的不可辨认资产。

　　2．确定评估基准日的目的有：（1）确定评估对象的计价时间；（2）将动态下的资产固定在某一时点。

　　4．资产评估经济技术原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、评估时点原则、最佳(也称最高最佳)使用原则。

　　6．财政部为全国资产评估主管部门，中国资产评估协会负责对资产评估行业进行自律性管理。

　　8．资产的重置成本的估算方法：重置核算法、物价指数法、功能价值类比法(生产能力比例法、规模经济效益指数法)

　　11．机器设备实体性贬值率的估测通常采用三种方法：使用年限法、观察法、修复费用法。

　　15．人口因素对房地产的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。

　　16．收益法运用了预期收益原理，市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

　　18．按能否独立存在，无形资产可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。

　　20．无形资产的收益法评估分析包括无形资产的预期经济收益、收益期限、资本化率等三个基本方面。

　　21．无形资产收益的具体分析方法有超额收益分析法和利润或销售收入分成法两种。

　　1．金融资产：是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。也可以说，金融资产是一种合约，表示对未来收入的合法所有权。

　　2．商标权：也称为注册商标专用权，是指经过注册的某商标的所有人，对该注册商标享有的独占使用权。

　　3．许可使用：是指专利所有权人通过与受让方签订实施许可合同，按一定条件在一定地域范围内许可受让方使用或实施其专利的一种技术交易。

　　4．无形资产：是指特定主体所拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源。

　　5．基准地价：是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

　　6．标定地价：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

　　7．楼面地价：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。

　　9．房地产：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

　　10．设备的经济寿命：是指机器设备从开始使用，到因继续使用会造成经济上不合算而停止使用所经历的时间。

　　11．资产评估：是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

　　12．市场价值：是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

　　13．非市场价值：是指凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于非市场价值。

　　14．复原重置成本：是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

　　15．更新重置成本：是指采用与评估对象并不完全相同的材料、现代建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

　　16．实体性贬值：亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。

　　17．功能性贬值：是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。

　　18．经济性贬值：是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

　　19．总使用年限：是指资产的物理（自然）寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间。

　　20．实际已使用年限：是指资产自开始使用到评估基准日为止，按照正常使用强度（负荷程度）标准确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关。

　　21．资产利用率：是指截止评估日资产累计实际利用时间与截止评估日资产累计法定利用时间之比，

　　23．成本法：是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。

　　24．市场法也称市场比较法，是指通过比较被评估资产与近期售出的类似资产(即可参照交易资产)的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的评估方法。

　　25．收益法：是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。

　　26．机器设备：是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主体拥有或控制的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置，以及附属的特殊建筑物等资产。

　　5．成交日期与估价对象房地产的估价时点相近，如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长不宜超过（B）年。

　　6．公共事业类房地产包括（ABCD） A校舍、医院用建筑物 B公园及风景区管理用建筑物

　　12．一栋住宅会因其附近的一座污染性化工厂的建成和生产运营，而降低价值，属于（C）

　　A设备的购置成本、运杂费 B设备操作人员的培训费用 C安装调试费 D购置或建造设备而发生的各种管理费用、总体设计制图费用、资金成本

　　1．评估确定待摊费用的价值，实际上就是确定其实体资产或某种权利的价值。 （√）

　　3．对于现金和各项存款的评估，实际上是对现金和各项存款的清查确认。 （√）

　　4．一般情况下，一年内的不予考虑货币的时间价值，超过一年时间的要根据具体内容、市场行情的变化趋势予以处理。 （√）

　　5．在一般情况下，对上市债券评估采用现行市价法，按照评估日的收盘价确定评估值。（×）

　　6．在证券市场发育完善的条件下，股票的市场价格基本上可以作为股票评估的依据，即可采用现行市价法进行股票评估。（√）

　　7．如果企业是以控股为目的持有上市企业股票，则一般采用成本法进行评估。 （×）

　　8．收益期限的具体确定原则为在各种寿命因素中选择最长的寿命作为收益期限。（×）

　　9．由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本。（√）

　　11．运用修复费用法估测成新率适用于具有特殊结构及可补偿性有形损耗的设备。（√）

　　12．指数调整法只能用于确定设备的复原重置成本。运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了时间因素。（√）

　　13．成本法主要适用于评估续用但无法预测未来收益的设备。在设备评估中，修复费用法主要适用于非标准和自制设备重置成本的估算。（×）

　　15．资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是：前者可以高于、低于或者等于后者。（√）

　　16．在正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润），这体现了资产评估的预期收益原则。（×）

　　17．在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是持续使用假设。（√）

　　18．银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于交易假设。（×）

　　19．复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用资产的现时价格和相同的功能效用。（√）

　　21．运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本与更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的功能性贬值。（√）

　　22．教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用市场法。（×）

　　答：有形资产的价值完全来自于它的有形的物质特性，而无形资产的价值仅来自于与无形资产所有权相联系的财产权利，以及一些无形的因素或影响。比如，一个无形资产文件的价值并不是来自于储存该文件的计算机软盘，更不会随该软盘的复制而“复制”其价值。不过，无形资产价值的实现，则必须借助于有形资产。

　　答：运用收益法估价，应按下列步骤进行：（1）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料；（2）估算估价对象预期每年的潜在毛收入；（3）估算每年的有效毛收入；（4）估算年经营费用；（5）估算年净收益；（6）估算适当的折现率；（7）选用适宜的计算公式，求出收益价格。

　　答：经济适用住房价格是向中、低收入阶层出售的（经济适用）住房价格，它由建筑物价格和不完全土地价格构成。具体包括：（1）征地及拆迁补偿安置费；（2）勘察设计及前期工程费；（3）住宅建筑及设备安装工程费；（4）小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费；（5）贷款利息；（6）税金；（7）以（1）至（4）项费用之和为基数1%～3%的管理费；（8）3%以内的利润。以经济适用房价格购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地使用权。

　　答：建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几部分构成：（1）建筑工程费用，包括一般土建工程、给排水工程、采暖通风工程、电气照明工程费用；（2）设备及安装工程费用，包括机械设备及安装工程、电器设备及安装工程费用；（3）其他费用，包括设计费、监理费、概预算编制费、招标费、管理费、财务费用、销售费用、合同预算审查费、不可预见费、有关税费、利润等等。

　　答：主要有：（1）市场竞争对手增加，对产品需求量减少；（2）原材料价格上升，工资或管理费用增加；（3）通货膨胀；（4）利率上升；（5）国家相关法规政策的变化；（6）经济紧缩等。其最终表现为设备利用率下降，收益额减少。

　　答：1.生产用机器设备。指直接用于生产经营服务的机器设备，包括生产工艺设备、辅助生产设备、动力能源设备等。

　　2.非生产用机器设备。指在企业所属的福利部门、教育部门等非生产部门使用的设备。

　　4.未使用机器设备。指企业尚未投入使用的新设备、库存的正常周转用设备、正在修理改造尚未投入使用的机器设备等。

　　答：资产评估程序，是指资产评估主体执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。

　　1.将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。

　　2.计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，因此企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。

　　4.以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值）。其计算公式为：

　　答：运用成本法评估资产一般按照下列程序进行：(1)确定待评估资产的范围，并估算重置成本或重建成本；(2)确定待评估资产的使用年限；(3)估算确定待评估资产的损耗或贬值额；(4)从重置成本或重建成本中扣减贬值，得出资产的评估价值。

　　答：运用市场法评估资产时，一般按照下列步骤进行：(1)明确评估的对象及其范围。(2)进行市场调查，收集相同或相似资产的市场信息资料，寻找参照交易。(3)分析整理所收集的资料，并验证其准确性，判断分析其交易条件和背景，选择三个或三个以上可比较的参照交易。(4)将被评估资产与可比较参照交易物进行比较分析，判断它们之间在影响交易价格的各因素方面的差异程度。(5)分析各类差异对交易价格的影响程度，以被评估资产为标准，以参照交易价格为基准，调整差异，得到被评估资产的评估价值，也称为比准价格。

　　答：运用收益法进行资产评估时，一般按照如下步骤进行：(1)收集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料；(2)计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势；(3)预测资产的预期资产净现金流量，确定适当的折现率；(4)估算被评估资产的收益价值。

　　1．某资产于1985年2月购进，1995年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。试计算该资产利用率。

　　2．某机器设备购建于1999年10月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品在1999年初至2003年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自2004年初恢复正常使用，现以2005年10月5日为评估基准日，试计算该设备的实际使用年限。

　　3．某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，试计算二者在新旧程度方面的差异。

　　4．现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重置成本为：500×(25÷30)=416.66(万元)

　　某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，试测算待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值。

　　5．甲企业持有乙企业的非上市普通股30万股，每股面值10元。甲企业持股期间，每年股票收益率水平保持在12%左右。经评估人员调查了解到：乙企业每年只用75%的税后利润用于股利发放，另25%用于扩大再生产。经过分析，从总的趋势看，今后几年乙企业净资产利润率将保持在15%左右，风险报酬率为2%，无风险报酬率以国库券利率8%为依据，试估算该种普通股价值。

　　6．某被评估资产是一系列在产品，该系列在产品的账面总成本为300万元。技术鉴定表明，该系列在产品中的B类在产品有200件废品，其账面单位成本为100元，估计可收回的废料价值为2000元。该系列在产品的材料成本占总成本的60%，生产所用材料的价格自生产准备日到评估基准日上涨了10%。另据制造费用分析表明，由于前期漏转费用8万元计入了本期成本，使得本期在产品的单位产品费用偏高。试估算该系列在产品的价值。

　　（3)由于前期漏转费用8万元计入了本期成本，因而扣除200件B类在产品废品的剩余在产品的线)由于生产在产品的材料价格上涨了10%，因而剩余在产品的价值为：

　　7．某机械加工企业有5000张机械零部件工艺设计图纸，已经使用5年。经专家从工艺设计图纸的设计先进性和保密性等方面鉴定认为，有4500张图纸仍然可以作为有效的非专利技术资产，预计剩余经济使用年限为4年。根据该类图纸的设计、制作耗费估算，当前每张图纸的重置成本为250元。试估算该批图纸的价值。