二手房市场态势平稳2024-06-23

　　不久前，市区个别新建商品房开盘，房价引来不少市民热议：热门楼盘新建商品房价格，是否会带动二手房房价上涨？

　　回头看2020年，三明市区存量房成交面积64.51万平方米，同比下降10.79%；存量住房交易套数7623套，同比下降9.51%。虽然上半年受疫情影响，二手住宅成交同比下降明显，但是存量房交易仍是我市居民改善住房条件主要途径之一。

　　1月10日，外出务工回城的郑先生，考虑到孩子上学方便，在梅列区红岩新村置换了一套120平方米的房子，单价为1.5万元/㎡。而在买房的过程中，“价高”是他最直观的一个感受。

　　其实不然。我市官方二手房的买卖价格数据，来源于税务和房屋交易网签备案部门，根据市房屋交易中心数据显示，2020年全年市区二手房均价6196元/㎡。二手房的交易由买卖、赠与、遗赠继承和互换构成，其价格包含了所有权人对于房屋坐落、公共服务设施、交通情况、使用年限、装修情况等价值的判断，由所有权人根据对市场的预期和个人意愿自行确定。交易部门和税务部门的备案价格难以真实反映买卖双方实际成交价格。

　　市区二手房“价高”，主要针对的是梅列区的几处热门学区房。随着二孩政策放开导致学龄儿童增多，促使部分稀缺优质学区板块炙手可热，主要集中于附小、市实验小学、列东中学、梅列区第一实验学校等周边存量住房，例如麒麟新村、双园新村、高岩新村、牡丹新村等学区房。

　　然而，二手房市场中不法中介或“炒房客”的介入，对此波学区房非理性上涨行情也起着推波助澜的作用。

　　三明明房房地产服务有限公司负责人施秋玫说，业内的房产经纪人挂出的房源首选区域热门小区、次新房、学区房等，且发布价并不等于成交价。此外，二手房市场中，还存在一些卖家挂出高价试水的现象。若是买房客直接采用这部分数据，显然高于市场实际均价。

　　此外，梅列区地段较好，公共服务配套设施较完善的次新房，如万达华府、中梁壹号院、美地大道等小区，二手房开价也较高。而同属次新房、公共服务设施日趋完善的下洋片区、台江片区、白沙片区等地块的房源，价格相较于列东片区、徐碧片区低。

　　从市住建部门抽样调查了解，2019年，麒麟新村、双园新村、高岩新村、牡丹新村等热门二手学位房的交易量，约占市区交易总套数的13.3%左右。这对市区二手房的整体影响较小，其他区域存量房价格上涨幅度不明显，全市二手房成交量价未出现大幅度波动，均处于可控区间。

　　不久前，市民刘先生被卖房一事困扰着。在市区已有两套住房，刘先生原本打算卖掉一套，置换一套更大的房子，于是他委托一家中介来办理。

　　在办理过程中，他发现这套房子是2019年初购置的，按有关规定还不能交易。2018年5月18日，我市发布《三明市人民政府办公室关于加强房地产市场调控的通知》（明政办〔2018〕42号）中规定：市区户籍居民家庭在市区购买第二套及以上商品住房，取得不动产权属证书未满三年的，不得上市交易。

　　“如果要买，将是第三套房，办不了公积金贷款，契税也会增加。”刘先生打算放弃购房。此时，中介工作人员为他“支招”，可以到公证处办理公证，公证买方作为刘先生的合法代理人，代为签订房屋买卖合同，代为办理该套房屋所有权过户等。

　　“中介把房屋买卖搞得这么复杂，我觉得可能存在较大风险。”思虑再三，刘先生当即终止公证事宜。

　　在二手房交易市场，长期以来有个别“投资者”，他们低价“买”入二手房房源，通过公证的方式成为房源的代理人之后，与卖方不过户的情况下，再通过中介公司高价卖出，并直接从卖方过户或转委托给下家。如此一来，本是两次买卖，最后只需要一次过户实现交易，不仅涉嫌逃避税收，而且抬高了房价，扰乱了房地产市场的正常秩序。

　　针对“黑中介”将不动产权属登记未满三年的不合规房源挂牌上网招揽业务的违规行为，市住建局会商司法公证部门，将不再办理不动产处分的全项委托公证业务，对未取得有效产权的房产个人转让协议公证业务不予受理，杜绝违规转让行为。

　　坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，2020年市住建部门持续加大对房地产行业的整治力度，研究制定出台了《三明市住房和城乡建设局关于进一步规范房地产经纪机构经营行为的通知》（明建办〔2020〕2号），从经营行为、广告宣传、资金管理和信用建设等方面，对房地产经纪机构执业行为做出进一步规范。

　　继续打击投机恶意炒作行为仍是政府监管部门今年的工作重点之一。2019年以来，市住建局、市场监管局等六部门定期联合开展了房地产中介机构乱象整治专项行动，重点打击房地产中介违法违规行为，保障房地产交易秩序，净化房地产市场环境。截至目前，共检查二手房经纪机构（含门店）311家，共发出整改通知书36份、执行立案处罚2件，合计处罚金额14万元，有效规范了房地产市场秩序。

　　2020年11月，市民廖先生购买了一套梅列区双园新村房子，每平方米价格1.5万元。廖先生坦言，最初的购房意向是新房，从2019年开始参与梅列区热门新楼盘摇号，但一直没能如愿，全家最终决定购买二手房。

　　因为难以购买到预售的热点片区新建商品住房，而转向二手房市场的市民不在少数。由于市区前期供地相对较少，使得2019年市区的新建商品房供应量达近五年最低值，因此部分购房人刺激了卖方对市场上升空间的预期，直接导致了当时部分区域二手房价格的上涨，时至2020年逐步回归平稳。

　　此外，随着三明市区教育、医疗等公共基础设施不断完善，县域人口出于教育、医疗、宜居、房价等因素，集中在市区购房人数逐年明显增加，目前市区购房者中，县域占40%，市外占24%。这也成为市区有效供应不足，导致二手房价格“抬头”的原因之一。

　　2020年，市区多家楼盘推出新房源，供应量持续增加，区域内二手房市场趋于稳定，房东挂牌价也逐渐恢复“理智”，市民跟风买房的热度下降，置业更趋合理。

　　个别自媒体对二手房价格虚高报道，也对市民产生了误导。为此，市住建局通过官网“三明市住房和城乡建设信息网”实时公布新建商品房和二手房屋的成交套数、面积，同时每月汇总公布市区房地产市场交易量、成交价、库存量等信息，保障群众能及时通过网络查阅房产面积、价格等信息，加强房地产市场信息透明度，澄清不实舆论和信息误读，提高房地产市场透明度。

　　“在房地产经纪行业，的确存在乱象和不规范的行为，导致房价不合理上涨。”施秋玫说，这也是我市成立房地产经纪行业协会的重要原因。目前，协会正在积极筹备当中，届时同步成立的房地产中介行业、评估行业分会，将督促协会加强管理。

　　施秋玫建议，购房不能脱离自身经济实际，盲目紧盯热门区域，应根据自身需求选择相应的房源。例如，列西片区、下洋片区、白沙片区等地块公共服务设施日趋完善，市民在购房时可以纳入考虑。

　　而对于需签署“指定第三人过户”“全权委托公证”等买卖附加条款的，广大市民需多加留心，强化对中介或“炒房客”套路特征及风险隐患的认识，谨慎选择全权委托的交易形式，同时市民可向市住建部门等举报通过此类形式牟利的企业、个人或提供相应的线索。